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农村土地网土地流转经纪人创业手册
nctudi.com 来源:农村土地网 时间:2013-12-07 20:51:00
 

农村土地网土地流转经纪人创业手册

 

 

 

目录:

 

一、怎样注册土地流转公司

 

二、土地流转经纪的工作流程

 

三、土地经纪人怎样建立和管理客户关系

 

四、怎样利用好农村土地网开展土地流转业务

 

 

一、怎样注册土地流转公司

 

 

  1选择公司的形式

 

  普通的有限责任公司,最低注册资金3万元,需要2个(或以上)股东,从061月起新的公司法规定,允许1个股东注册有限责任公司,这种特殊的有限责任公司又称"一人有限公司"(但公司名称中不会有"一人"字样,执照上会注明"自然人独资"),最低注册资金10万元。如果你和朋友、家人合伙投资创业,可选择普通的有限公司,最低注册资金3万元;如果只有你一个人作为股东,则选择一人有限公司,最低注册资金10万元。

 

  1)核名到工商局去领取一张"企业(字号)名称预先核准申请表",填写你准备取的公司名称,由工商局上网(工商局内部网)检索是否有重名,如果没有重名,就可以使用这个名称,就会核发一张"企业(字号)名称预先核准通知书"。这一步的手续费是30元。(30元可以帮你检索5个名字,很多名字重复,所以一定要先核实公司名称

 

  2)租房

 

  去专门的写字楼租一间办公室,如果你自己有厂房或者办公室也可以,有的地方不允许在居民楼里办公。租房后要签订租房合同,并让房东提供房产证的复印件。签订好租房合同后,还要到税务局去买印花税,按年租金的千分之一的税率购买,

 

  例如你的每年房租是1万元,那就要买10元钱的印花税,贴在房租合同的首页,后面凡是需要用到房租合同的地方,都需要是贴了印花税的合同复印件。

 

  3)编写"公司章程"

 

  可以在工商局网站下载"公司章程"的样本,修改一下就可以了。章程的最后由、所有股东签名。

 

  4)刻私章去街上刻章的地方刻一个私章,给他们讲刻法人私章(方形的)。费用大概20元左右。

 

  5)到会计师事务所领取"银行询征函"联系一家会计师事务所,领取一张"银行询征函"(必须是原件,会计师事务所盖鲜章)。如果你不清楚,可以看报纸上的分类广告,有很多会计师事务所的广告。

 

  6)去银行开立公司验资户所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行,带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格,到银行去开立公司帐户,你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后,各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。注意:公司法规定,注册公司时,投资人(股东)必须缴纳足额的资本,可以以贷币形式(也就是人民币)出资,也可以以实物(如汽车)、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分,如果你有实物、房产等作为出资的,需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资,比较麻烦,因此建议你直接拿钱来出资,公司法不管你用什么手段拿的钱,自己的也好、借的也好,只要如数缴足出资款即可。

 

  7)办理验资报告拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函,以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件,到会计师事务所办理验资报告。一般费用500元左右50万以下注册资金)。

 

  8)注册公司

 

  到工商局领取公司设立登记的各种表格,包括设立登记申请表、股东(发起人)名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后,连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3个工作日后可领取执照。此项费用约300元左右。

 

  9)凭营业执照,到公安局指定的刻章社,去刻公章、财务章。后面步骤中,均需要用到公章或财务章。

 

  10)办理企业组织机构代码证

 

  凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证,费用是80元。办这个证需要半个月,技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件,凭这个文件就可以办理后面的税务登记证、银行基本户开户手续了。

 

  11)去银行开基本户

 

  凭营业执照、组织机构代码证,去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理,否则,会多收100元的验资帐户费用。开基本户需要填很多表,你最好把能带齐的东西全部带上,要不然要跑很多趟,包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。开基本户时,还需要购买一个密码器(从2005年下半年起,大多银行都有这个规定),密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时,都需要使用密码器来生成密码。

 

  12)办理税务登记

 

  领取执照后,30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证,即国税和地税。费用是各40元,共80元。办理税务登记证时,必须有一个会计,因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。你可先请一个兼职会计,小公司刚开始请的兼职会计一般200元工资就可以了。

 

  13)申请领购发票

 

  如果你的公司是销售商品的,应该到国税去申请发票;如果是服务性质的公司,则到地税申领发票。最后就开始营业了。注意每个月按时向税务申报税哦,即使没有开展业务不需营业税:销售商品的公司,按所开发票额的4%征收增殖税;提供服务的公司,按所开发票额的5%征收营业税。要缴税,也要进行零申报,否则会被罚款的。

 

  有二点你可能比较关心:

 

  A.公司必须建立健全的会计制度,你可能担心自己不会,怎么办?刚开始成立的公司,业务少,对会计的工作量也非常小,你可以请一个兼职会计,每个月到你的公司帮你建帐,二、三天时间就够了,给他200-500左右的工资即可。

 

  B.公司的税额:

 

所得税:对企业的纯利润征收18-33%的企业所得税。小公司的利润不多,一般是18%。对企业所得税,做帐很关键,如果帐面上你的利润很多,那税率就高。所以,平常的购买设备都要开发票,你吃饭、坐车的票都留起来,可以做为你的企业运作成本。二种税的区别:营业税是对营业额征税,不管你赚没有赚钱,只有发生了交易,开了发票,就要征税;所得税是对利润征税,利润就是营业额扣减各种成本后剩余的钱,只有赚了钱,才会征所得税。还有其它各种各样很多种的税,但没有多少钱,主要是上面二种,特别是所得税非常高。

 

二、土地流转经纪的工作流程、

 

  1、委托申请

 

  要求转让土地使用权的农户以书面形式向土地流转经纪人提出委托申请,申请内容包括土地类型、土地位置、托管面积、流转年限、经济关系处理要求等。需要受让土地使用权的种养大户和工商业主,可以书面形式向土地流转经纪人提出委托申请,申请内容包括土地位置、土壤条件、受让面积、受让年限、经济关系要求等。

 

  2、供求登记

 

  根据土地使用权委托流转的申请,经核对查实后,输入计算机,进行储备入库,内容包括编号、委托单位(户主姓名)、储备(信托)日期、委托流转的土地类型、坐落位置、面积、委托流转期限、流转记录、联系电话、联系人姓名等。

 

  3发布信息

 

  土地流转经纪人通过互联网平台、广播、电视、简报等多种方式,发布土地使用权出让、受让信息,并接受土地流转供求双方的咨询。

 

  4,资质审查

 

  农村土地承包经营权流转给集体经济组织以外业主的,必须在土地流转合同签订前对受让方业主的资信情况、经营能力、履约能力以及该业主拟经营的项目是否符合国家的法律法规、环境保护政策、产业发展规划和区域经济政策、项目效益风险等进行审查。

 

  5达成意向

 

  根据采集的出让、受让信息及交易双方的委托要求,及时配对、牵头和协调促成双方达成意向。

 

  6指导签订合同

 

  对促成流转的出让和受让双方,按照规范的要求,指导和帮助土地使用权流转合同的签订落实和其他有关手续的办理,并在合同上进行鉴证。在此基础上,建立土地使用权流转登记簿,进行登记,内容包括受让单位(个人)、转入时间、受让的土地位置、面积以及流转后的土地经营项目、面积等。

 

三、土地经纪人怎样建立和管理客户关系

   1建立客户关系的指导思想

 

  要为土地流转客户着想。了解客户的需求,了解我们能为客户提供什么样的服务。诚信为本,合理收取费用。

 

  要重视土地流转关键人员。走访和沟通一定要找到起关键作用的人,找不对人,走访和沟通的效果就可能大打折扣。农村土地流转需要走访和沟通的可能不止几个人,要了解起决定作用的土地流转客户有几个,分别起什么样的作用,如果没有沟通好,土地流转可能泡汤。建议如果与土地流转供应者进行沟通时,要取得土地供应者认可和同意,获得当地村、乡镇政府中基层管理人员的积极配合,才能有把握取得成功。能有把握取得成功。

 

  2建立客户关系的方式

 

  电话方式:利用电话方式传递和发布信息,要把握好电话感染力、交谈内容、身体语言等几个关键要素;

 

  面谈方式:面对面谈业务,要注意简化语言、积极倾听,用一些身体语言表格你的诚意,多与客户产生互动了解客户反馈的信息;

 

  短信方式:快捷方便准确,在土地流转客户生日、特别日子里进行问候,可起到很好的效果;

 

  电子邮件:可以传送文本、声音、视频等多种类型的文件;能有把握取得成功。能有把握取得成功。

 

  即时通讯工具(QQMSN):时下最流行的方式。

 

  信件或公函:传统的沟通方式,用于正式的文件传递和邀请,给人以尊重的感觉。

 

  3与客户沟通的内容

 

  市场与客户调查。如农村土地流转市场和行业的大环境、最新的政策和措施、人员变化、流转情况、客户的基本情况等,此外还要切实了解客户的需求,遇到的困难、有待解决的问题。建议编制走访的调查表格,讲需要了解的内容一一列出,以免遗漏。

 

  信息核对。包括证实猜想、解决分歧、了解原委等。目的是为了统一思想达成一致意见,为农村土地流转经纪业务合作和发展铺垫道路。土地流转业务。了解供需双方的需求,寻找土地流转的可能性和安全性。

 

  4做好客户管理

 

  土地流转客户档案管理。主要是完整记录土地流转客户土地经营信息,目前所使用土地的情况;客户对本经纪业务评价;客户联系办法、联系人姓名、职业、植物、生日、婚姻家庭情况、兴趣爱好、关系等级等。土地流转客户关系管理。主要是完整记录土地流转客户需求、土地流转记录、客户关系状况、客户反馈信息、会议和电话交流的相关内容等动态信息。土地流转客户合同管理。记录拟签订合同的工序双方客户、地产状态、价格总值、流转方式、收款计划与其他情况等相关信息,做好签订合同的准备。

 

四、怎样利用好农村土地网开展土地流转业务

 

 

 

  农村土地网开店流程,除了发布您手上现有的土地信息、查找土地买家、查找土地买家、查找土地买家主动出击,开通农村土地网并注册成为经纪人;通过邮箱认证、手机认证、身份认证就可以成为农村土地网认证经纪人,您可以自由发布信息、查看买家卖家信息。

 

  2发布土地信息

 

  将您手上现有的土地信息发布到农村土地网,并保持土地信息的完整,带有图片的信息可以极大提升买家的关注度,买家看到您的信息后将直接联系您。信息发布完成后,每天对信息进行刷新也是非常重要的,刷新后的信息将显示在前列。请使用信息刷新,而不要重复发布信息。

 

  3保持QQ在线,及时查看处理询盘、留言等买家看到您发布的信息后,会通过在线QQ交谈、询盘、电话等多种方式与您联系,请保持QQ在线,以便及时接待客户的咨询。

 

  4除了发布你手上的土地信息。您也可以在农村土地网上查找代理人发布的土地信息,以丰富你的土地资源;

 

  5,查找土地买家,主动出击农村土地网上有大量的买家发布求租求购土地需求的信息,每天关注这里的信息,第一时间掌握买家的需求。

 

  6,开通服务土地币是本网为了更好服务土地经纪人,提升土地流转效率而推出的推广服务

 

  土地经纪人

 

  钻石VIP会员。为了提升网上开展土地流转业务的效果,请开通钻石VIP会员,同等条件下,开通钻石会员的发布的信息靠前,可以显著提升信息的排名,并有较图片广告位进而提高信息和展示量和点击量。详情请咨询:

 

  卖家发布土地信息的一些技巧

 

  (1)标题简单明了。

 

  如:广东南雄200亩农场合作或转让

 

  (2)详细描述要到位。

 

  如:湖北应城温泉之乡汤池镇1000平方米商业用地转让。汤池温泉又称玉女泉。在应城市区西20公里,距武汉市中心仅110公里为了支持汤池温泉的新一轮发展,应城市的交通、国土、规划等职能部门在配合做好各项基础工作的同时,积极向上争取政策支持,为工程开工创造条件。根据初步规划设计,汤池温泉二期工程预计投资7亿人民币左右,计划用地2000多亩,主要建设和温泉相配套的各类旅游产业,如配套的会议场所,与拓普拓展合作建设的大型拓展训练的地等。由国土资源部、中国矿业联合会等组成的专家组对汤池温泉的资源条件、开发利用、发展规划、资源管理与保护等诸多方面进行了审查,对汤池温泉热地结合,科学、合理开发和保护工作所取得的明显社会和经济效益给予充分肯定,荣膺全国温泉(地热)开发利用示范区。地块位于湖北省应城市汤池镇内,属于温泉旅游区。该地块目前处于空置状态,临街毗邻汤池温泉和汤池西街,旅游小镇,禁工业,适宜开发利用为自住别墅,

 

  (3)要用高质量的图片。

 

  据统计:带图片的土地信息点击量比没有图片的土地信息高出35.3%。土地流转中信息发布填写的关键词对搜索是很重要的,关键词中应该包含您的土流转的专业名称和更宽泛层次上的名称,甚至是大类的名称,这样被搜索到的土地流转中信息发布填写的关键词对搜索是很重要的,关键词中应该包含您的土地流转的专业名称和更宽泛层次上的名称,甚至是大类的名称,这样被搜索到的

 

  (4)选用适当的关键词。机会将会加大。

 

  (5)多种联系方式。把座机、手机、电话、邮件的资料都放到网上,保证客户可以多种方式联系到您。

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